¿Hay una burbuja inmobiliaria en Guatemala?

En Guatemala, el sector inmobiliario ha crecido de forma exponencial. Al transitar por las calles de la ciudad capital se pueden observar varios edificios en construcción, más de lo que jamás se había visto. Está creciendo sin precedentes.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG) realizó un estudio en conjunto con Central American Business Intelligence -CABI- para dar a conocer el impacto económico de la inversión y actividad de desarrollos inmobiliarios en el año pasado (2021).

De acuerdo con ese estudio, el sector de construcción o la industria inmobiliaria tiene un impacto en el 25% del PIB. Es decir, unos Q151 mil millones anuales que se mueven dentro de la economía guatemalteca en torno a este sector, es decir, por cada cuatro quetzales, uno va ser usado para este sector.

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No solo eso, sino que además en la última década (2012-2022) se han autorizado más de 10 millones de metros cuadrados para la construcción de inmuebles. El 54% fueron para vivienda: unifamiliar, multifamiliar y en serie.

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Pero ¿Las personas tienen la capacidad para pagar la vivienda que actualmente se está construyendo? ¿Cómo le hacen las personas para pagar una propiedad? ¿Acaso el ritmo al que está creciendo actualmente este sector es sostenible en términos de infraestructura y espacio para la ciudad? y finalmente ¿Hay una burbuja inmobiliaria en Guatemala?

El sector inmobiliario funciona como cualquier otro negocio: construir un producto y venderlo a un precio con el cual se pueda obtener una ganancia. El producto es el inmueble en sí, y como es un producto de alto valor requiere mucho trabajo para construir, y posteriormente encontrar a clientes que lo compren. Por ello existen las hipotecas, compras al crédito para poder pagar una vivienda debido a su alto precio.

El primer paso, la construcción.

En la ciudad de Guatemala primero hay que obtener una licencia que le permita a las personas construir un inmueble. Esta se tramita en la municipalidad del municipio en el que se quiere construir y tiene que pasar por la aprobación de varios ministerios como el de Energía y Minas, de Ambiente e incluso el de Salud.

Este sector está creciendo, ¿Pero es sostenible en términos de infraestructura y espacio?

De acuerdo con Rodolfo Ligorria, arquitecto, el crecimiento inmobiliario o urbano, repercute en un aumento en tráfico y en el aumento de la cobertura de servicios básicos, especialmente el agua. Pero nadie hace 50 años podía prever el crecimiento actual del sector inmobiliario, indicó, así que nadie construyó las tuberías para el agua, ni ningún otro servicio como para dar a basto al crecimiento que hay en la actualidad.

Según Ligorria, a este ritmo, la ciudad va en una ruta de colisión. Menciona que la iniciativa privada debe trabajar con la municipalidad para que se pueda tener un crecimiento un poco más sostenible. Ninguno puede trabajar por separado. De lo contrario habrá un colapso.

En 10 años, de acuerdo con su opinión, si este crecimiento sigue a este ritmo, la ciudad se podría ver muy castigada, en términos de un colapso en el tráfico y en la cobertura de los servicios básicos.

¿Hay una burbuja inmobiliaria en Guatemala?

En esencia, a lo que se le denomina “burbuja” es el cúmulo de situaciones irregulares que generan un impacto negativo a la economía, y cuando esa burbuja “estalla”, significa que todas estas situaciones negativas se reúnen y provocan un colapso generalizado en una área específica de la economía, que puede o no, repoercutir a la economía entera de un país o más de un país.

Mario Xinico, economista, explica que el efecto multiplicador del sector inmobiliario parece ser positivo en Guatemala, basado en los datos del estudio del impacto económico de este sector realizado por la ADIG y CABI.

¿En qué se basa fundamentalmente una burbuja inmobiliaria: en que la oferta es mayor a la demanda?

Xinico explica que en teoría los precios van a la baja cuando la oferta supera a la demanda, puesto que así funciona la ley económica. Sin embargo ¿puede haber una resistencia a no reducir los precios?

En el caso del sector inmobiliario, la percepción que se tiene en la ciudad de Guatemala es que hay mucha oferta, pero Xinico dice que en realidad hay un déficit habitacional: personas que no tienen vivienda propia, y sumado a ello, que la mayoría de personas no tienen los medios económicos para adquirir una propiedad.

Ahora bien, en cuanto a burbuja inmobiliaria como tal, hay que tomar como referencia la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos explica Xinico.

Lo que ocurrió en Estados Unidos fue que el crédito era muy accesible para las personas, incluso para personas de categoría subprime, es decir, personas con ingresos bajos.

Pero luego la tasa de interés comenzó a subir y la deuda con los bancos era mucho mayor, y como en una hipoteca la garantía de pago es el inmueble, muchas personas se quedaron sin casa. Ya no podían pagar la deuda y los bancos se quedaron con las casas, pero ¿Qué hacían con todo ese excedente de casas que tenían? Nada. Por lo que perdieron dinero con ellas y en consecuencia el banco Lehman Brothers quebró, uno de los bancos que otorgó hipotecas subprime.

La burbuja surge a partir de la especulación, es decir que detrás de un “supuesto crecimiento” en algún aspecto de la economía no existe realmente un verdadero crecimiento. Así que el estado prolongado de esa situación acaba en un colapso, y se le denomina burbuja, por lo fácil que se estalla.

Hay, según Xinico, más demanda que oferta en la ciudad de Guatemala porque hay gente que quiere y puede pagar, pero también hay gente que quiere pero no puede pagar.

Entonces aquellos que quieren y pueden, son pocas personas y por tanto, en ese caso sí es poca la demanda, y ahí sí, la oferta supera a la demanda. Pero también es cierto que existe una demanda grande en el país de personas con el deseo de tener una vivienda propia.

No existe como tal una burbuja inmobiliaria en Guatemala según Xinico. Y si se desea al menos aseverar que hay una, hay que tomar en cuenta la historia reciente. Únicamente tomando en referencia la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, único país que ha pasado una crisis como esa, es como se puede determinar si existe una burbuja y en Guatemala no existen las condiciones para que haya una actualmente.

No se puede descartar la posibilidad, menciona Xinico, ya que cualquier economía del mundo es susceptible a una si no se toman las medidas o precauciones necesarias, pero por ahora no hay burbuja y ni hay riesgo de una.

De hecho, la tasa más baja de interés para hipotecas en Guatemala es del 2.25%, pero hay más altas. Eso asegura que no haya una burbuja al estilo de la de Estados Unidos. En ese país durante la crisis, la tasa de interés era del 1% y eran créditos otorgados a personas de ingresos bajos.

¿Los precios elevados y la poca demanda son un factor negativo?

Habría que hacer un estudio explica Xinico para determinar si el factor de la oferta y demanda realmente afecta. Por ejemplo, si a lo largo de un año, de cada 10 casas construidas solo una persona compró una de ellas, puede ser un dato revelador, en términos de oferta y demanda, un dato negativo que si se repite a gran escala podría significar un problema generalizado en la economía del país. De lo contario, se encuentra en un estado saludable, sin embargo es algo que aun no puede afirmar ya que se carecen de esos datos por ahora.

El mercado inmobiliario de Guatemala comparado al de Estados Unidos es diminuto, por lo que la economía está muy lejos de tener una burbuja inmobiliaria.